OBRAS EM CONDOMÍNIO


Por:
Cristiano de Souza Oliveira

Advogado e Consultor Jurídico Condominial
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Conforme já mencionamos no capítulo IV do nosso tema “Conhecendo o Novo Código Civil”, quando um condômino necessita fazer uma obra em sua unidade condominial, deve fazê-la sem comprometer a segurança do condomínio.


Neste capítulo, comentaremos os artigos 1341 ao 1344, que tratam das obras que serão feitas nas partes e áreas comuns do condomínio.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:


O novo Código Civil disciplina de forma clara, como o condomínio deve proceder quando necessita fazer uma obra. Para tanto, classifica as obras em classes de importância e interesse, bem como prevê a execução da obra quando houver inércia do síndico, em uma norma totalmente inovadora para a filosofia de condomínios, que concretiza a idéia que já tratamos anteriormente da participação e interesse de todos.


I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;


A primeira classe que aparece é a das obras voluptuárias, ou seja, pela própria definição do Código Civil, as que são de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor financeiro (artigo 96, § 1º).
Tais obras devem possuir a aprovação da assembléia de 2/3 dos condôminos, ou seja, 2/3 de todo o condomínio, 2/3 de 100% dos condôminos, e não dos presentes na Assembléia.
Referido quorum se justifica pela importância da obra e elevado gasto, considerado extraordinário.


II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.


Como segunda classe, temos as obras úteis, que também por definição do próprio Código Civil são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (artigo 96, § 2º).
O quorum de tal obra, pela própria natureza da obra, deve ser da maioria dos condôminos, ou seja, maioria de todo o condomínio, conforme esclarecido no inciso II deste artigo.


§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.


A terceira classe de obras que aparece, são as necessárias, que por definição do artigo 96, § 3º do próprio Código Civil, são as que tem finalidade de manutenção e conservação do bem, evitando assim que o mesmo se deteriore.
Nesta classe, sua execução independerá de aprovação em Assembléia, e por ser essencial ao condomínio, se o síndico não a fizer, poderá ser feita por qualquer condômino, evitando-se assim, maiores danos ao patrimônio de todos os condôminos.


§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.


Ainda na classe de necessárias, temos a subclasse de necessárias urgentes e excessivas, ou seja, que tenham por finalidade a conservação ou manutenção do condomínio, que sejam urgentes e de valor financeiro elevado.
Tais obras, poderão ser executadas primeiramente pelo síndico, e na sua omissão, por qualquer condômino, sendo certo que necessitarão serem levadas ao conhecimento da assembléia, apenas para ciência da mesma, justificando-se assim um possível aumento repentino no condomínio, ou retirada sem comunicação do fundo de reserva.
Mais uma vez a legislação deixa claro a necessidade de participar todos os condôminos da vida do condomínio, uma vez que determina a imediata convocação da assembléia, provando definitivamente que o condomínio deixa de possuir apenas uma assembléia por ano, passando a tê-las sempre que necessário.


§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.


Uma segunda subclasse das obras necessárias que a legislação prevê, são as obras necessárias, não urgentes, mas que possuam ainda um valor financeiro elevado. Nestes casos, o síndico somente poderá executá-las se obtiver uma deliberação de uma assembléia especialmente convocada para tal finalidade, ou seja, não poderá a assembléia deliberar tais assuntos como sendo um assunto de interesse geral, mas sim deverá incluir a questão como um assunto específico na pauta.
Caso o síndico, sabendo da necessidade, deixe de convocar uma assembléia para deliberar sobre o assunto, poderá qualquer condômino interessado convocar a referida assembléia, mostrando a lei que os poderes do síndico ficam limitados em face do interesse comum dos condôminos e a manutenção do patrimônio.
O quorum para a deliberação pretendida é o constante na regra geral, ou seja, maioria dos votos dos presentes em assembléia.


§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.


Neste parágrafo, a própria lei que possibilita a execução de obras necessárias por qualquer condômino, desde que comprove que o síndico se omitiu em fazê-la, determina a regra do reembolso, ou seja, o condômino será reembolsado pelo condomínio, desde que não desvirtue a natureza da obra, ou seja, promove a troca de uma coluna, e quer ser reembolsado tanto do valor da obra em si como da troca de todo o azulejo do banheiro ou cozinha, que achou interessante trocar, já que estava quebrando a parede.


Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.


Neste artigo, disciplina a aprovação de uma obra que acresça algo na área comum, devendo em tais obras ser observado a finalidade e a utilidade prática.
Um exemplo clássico é a criação de uma churrasqueira em uma área comum, tal obra deverá além de observar o quorum exigido, ou seja, 2/3 de todos os condôminos do condomínio, verificar se a obra não prejudica a utilização de qualquer condômino, inadimplente ou não, das suas partes exclusivas ou das partes comuns, o que no caso, seria se a chaminé da churrasqueira estaria próxima a alguma janela ou sacada, ou ainda, se a própria churrasqueira não estaria embaixo de uma janela ou sacada, fato que poderia prejudicar e muito, algum condômino.
A idéia do coletivo também deve observar o interesse individual, sem prejudicá-lo. Assim, se um está sendo prejudicado, não pode a obra ser executada, ainda que aprovada em assembléia.
Para eliminar problemas, aconselhamos em casos de obras, serem providenciados croquis da mesma antes da Assembléia, e ser o referido documento distribuído a todos, evitando-se um debate no ato da assembléia, que por regra é um lugar de deliberação e exposição de idéias.


Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.


Em alguns condomínios, a construtora acaba por entregar a obra com uma área comum demasiadamente grande, o que viabiliza a construção, ou de um novo pavimento, ou de um novo edifício, cujas finalidades serão sempre em prol de todos os condôminos.
Nestes casos, prevê a legislação que a referida obra deverá obter a aprovação de 100% dos condôminos, e não dos presentes em assembléia.


Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.


Eliminando qualquer dúvida, a lei frisa que o proprietário da cobertura é o responsável por qualquer obra de conservação, incluindo impermeabilização, e, conseqüentemente, por danos causados às unidades condominiais que se encontrarem nos andares abaixo da cobertura.