Sérgio Martins Speranza, Engenheiro Civil, registrado no CREA sob n.o 0601303517, perito especialista em patologias inerentes a revestimentos de edifícios de médio e grande porte, no âmbito da Engenharia Civil, e conforme determinado em contrato de prestação de serviços firmado entre o Condomínio Residencial - e a empresa Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas Araraquara) apresenta seu parecer técnico conforme segue :

1 - Considerações preliminares

1.1 - Finalidade

                        Tem o presente a finalidade de relatar as anomalias relacionadas à estabilidade do revestimento externo (fachada), e outras análises referentes às áreas comuns do Edifício, cuja denominação é Condomínio Residencial, localizado na Avenida – SP, conforme vistoria efetuada in-loco em 20 de maio de 2009 visando à aplicação de nova pintura cujas etapas de serviços e composição serão :

a) – Execução de hidrojateamento na fachada do edifício para remoção de partes soltas de pintura antiga, remoção de placas soltas de emboço/reboco, partículas de poeira e limpeza das superfícies impregnadas por fungos.

b) – Aplicação de uma demão de fundo preparador de paredes (a base de água) na fachada com a finalidade de se proceder a maior adesão de partículas soltas do substrato e preparo da superfície para receber a nova camada de tinta acrílica a ser aplicada.

c) – Tratamento de trincas e fissuras existentes no edifício, bem como tratamento das partes soltas ou pulverulentas de emboço e emboço/reboco nas regiões onde forem detectados desplacamentos ou massa podre.

d) - Aplicação de duas demãos de Suvinil Suviflex

e) – Aplicação de uma demão de textura acrílica – 1.a linha (a base de água).

Os serviços serão executados conforme especificações no orçamento apresentado e conforme contrato de serviços firmados entre a empresa Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas Araraquara) e o Condomínio Residencial, observando sempre as normas técnicas vigentes durante a execução dos serviços de pintura.

 Serão obedecidas todas as orientações técnicas do fabricante das tintas Suvinil -  Basf – The Chemical Company, mesmo que alguns itens não estejam devidamente apresentados na planilha inicial de mão de obra fornecida pela Pinturas Araraquara - Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda – EP

2 – Características do Edifício objeto do presente estudo

                        Edifício de condomínio residencial constituído por 18 andares e pavimento térreo, apresentando idade aparente de 15 anos de construção.

3 – Histórico apresentado

O revestimento apresenta inúmeras patologias, tais como fissuras e trincas externas, desplacamentos do emboço/reboco e regiões pulverulentas (massa podre).

A causa preponderante para o surgimento da pulverulência (massa podre) e desplacamentos do emboço/reboco é a percolação continuada de umidade de dentro para fora, tais como : infiltrações em rejuntes de Box de banheiros, lavanderias e outras áreas úmidas, bem como infiltrações nos pisos das sacadas.

A partir do momento em que a pulverulencia do reboco aflorou (perfurou) o revestimento impermeável (tinta antiga) surgiram pontos vulneráveis que permitiram a infiltração das águas de chuva agravando dessa forma a patologia pré-existente.

O agravamento das demais patologias (trincas e fissuras) se deu também devido a falta de manutenção no que dizem respeito à impermeabilização (pintura) externa que sofreu deterioração da camada impermeável (perda de resina da tinta) por calcinação devido ao tempo excessivo de exposição às intempéries (mais de 07 anos), bem como o provável excesso de finos na argamassa de reboco e dosagem inadequada de aglomerante (cimento) e plastificante (cal hidratada), não descartando também, causas como as de movimentação estrutural devido à dilatação térmica.


Foto1 – data 20/05/2009 – Região – Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora.



Foto2 – data 20/05/2009 - (ampliação) – inúmeras fissuras, abertura de fundo aparente anterior
(<= 1mm), apresentando inicio de tratamento inadequado (imperícia) com utilização de ferramenta não apropriada (abertura aparentemente efetuada com espátula metálica e não com ferramenta em “V” normatizada). Tal procedimento comprometerá o tratamento posterior da superfície, pois haverá marcas visíveis devido à destruição excessiva das bordas. A ferramenta em “V” possibilitaria um corte de abertura preciso e de pequena largura, apenas o suficiente para aplicação de mastique elástico e não haveria comprometimento substancial do acabamento final.

A maior parte das superfícies externas em todo o contorno do pavimento térreo até o 2.o/3.o andar tiveram esse inicio de tratamento inadequado de fissuras, comprometendo dessa forma o acabamento final.

Setas 1 e 2 – Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do piso.



Foto3 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Acesso ao Hall principal de entrada no edifício – Mesmo procedimento inadequado de tratamento de fissuras relatado na foto 02 -

Técnicas adequadas para tratamento de fissuras e trincas.

METODOLOGIA APLICADA NAS FACHADAS DO EDIFÍCIO:

No edifício predominam na fachada as fissuras e micro fissuras.

No caso das fissuras (<=0,5 mm) é efetuada abertura pouco profunda com ferramenta em "V" com injeção de mastique elastico.

No caso das microfissuras (<=0,05 mm) as mesmas são vedadas diretamente com aplicação através de rolo de pintura de suvinil suviflex, produto que está sendo aplicado em duas demãos em toda a fachada do edifício



Foto4 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do piso.



Foto5 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo – Mesmo procedimento inadequado de tratamento de fissura relatado na foto 02 -



Foto6 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do piso ou da soleira adjacente.



Foto7 – data 20/05/2009 – Região Apartamento n.12– Sacada - Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, pulverulencia essa provocada por umidade percolante (capilaridade) proveniente do piso da sacada. Pode-se observar que a maioria das sacadas dos demais apartamentos apresentam a mesma patologia com graus variáveis de incidência.  Deve-se verificar se durante a construção do edifício foi executada manta impermeável no piso das sacadas.



Foto8 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do piso.



Foto9 – data 20/05/2009 – Região – Apartamento 11 – Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora.



Foto10 – data 20/05/2009 – Região – Apartamentos lado impar – Vista da Av. Mauá sentido Rua Padre Duarte para Rua São Bento - Fachada externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões, provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora. Nos apartamentos do lado par há indícios de umidade percolante, tais como manchas e bolhas, mas pelo fato da mesma estar protegida do sol da tarde as progressões dessas patologias apresenta-se mais lentas.



Foto11 – data 20/05/2009 – Região – Apartamentos lado par – vista da esquina da Rua São Bento com Av. Mauá–. Nos apartamentos do lado par há indícios de umidade percolante, tais como manchas e bolhas, mas pelo fato da mesma estar protegida do sol da tarde as progressões dessas patologias apresenta-se mais lentas. Após o hidrojateamento será possível verificar a existência de pulverulencia e possíveis desplacamentos.



Foto12 – data 20/05/2009 – Região Térreo – Teto de gesso em projeção – Nota-se um buraco pré-existente no teto de gesso. Esse reparo deverá ser efetuado pelo condomínio através de empresa especializada em gesso.


Considerações sobre a fachada externa da torre:

                        Não estando mais o revestimento (emboço/reboco) protegido da umidade externa e interna (umidade percolante devido a falhas de impermeabilização), o mesmo passou a absorver parte da água direta das chuvas e das áreas úmidas internas, sendo dessa forma submetido ao trabalho constante de dilatação e contração pelo ganho e perda de umidade de forma sequencial e constante ao longo dos anos.

                        Não obstante o edifício foi ganhando idade e tendo manutenção interna (vazamentos) e externa precária (pintura), quase inexistente.

                        Ocorre nesse quesito que o edifício, pela sua idade aparente, sugere pontos não facilmente detectáveis (ocultos) de percolação de água de dentro para fora devido a infiltrações provenientes de rejuntes de banheiros e pequenos vazamentos nas redes internas de esgoto e água fria.

                        Dada a urgência de se efetuar a nova pintura para estanqueidade do reboco externo, (sob pena, em médio prazo, de perda de todo o reboco pelo seu provável descolamento das alvenarias com formação de extensas placas soltas caso a pintura não seja executada ), a mesma deverá ser em tons pastéis (cor clara)  de fácil manutenção prevendo-se de ante mão que pontos de umidade (de dentro para fora) irão aparecer posteriormente no substrato, atacando a nova pintura em pontos localizados devendo provocar anomalias tais como:

Descolamento com pulverulência e Eflorescência.

Essas patologias deverão ocorrer de forma localizada e nas proximidades das áreas úmidas, banheiros, áreas de serviços, falhas em rufos e calhas da cobertura, no prazo médio de um a dois anos após o término da nova pintura. Nessa ocasião os pontos de umidade serão facilmente detectáveis devendo ser sanados nas áreas internas e a pintura refeita nesses pontos localizados, daí a necessidade técnica de aplicação da tonalidade clara, pois a mesma permitirá maior facilidade de retoques sem manchas de tonalidades diferenciadas.

Concomitantemente aos serviços de pintura ou em data imediatamente posterior ao seu término, o condomínio deverá contratar empresa especializada em impermeabilizações para os devidos reparos e estanqueidade das áreas úmidas internas e externas. Entende-se por áreas úmidas internas e externas os banheiros, lavanderias, cozinhas, prumadas de esgoto e água fria, pisos das sacadas, caixas externas de ar condicionado, soleiras das janelas e cobertura do edifício compreendendo calhas, rufos e condutores.

4 - Parecer técnico sobre as futuras anomalias (patologias) localizadas que deverão surgir em função do novo revestimento altamente impermeável (pintura) a ser executado, tendo em vista o estado de conservação interna do edifício e condições patológicas sugestivas do reboco externo.

            4.1 Descolamento com pulverulência

                        Em algumas regiões das fachadas externas dos edifícios, situadas junto ás áreas úmidas internas, poderá se verificar a anomalia chamada de descolamento com pulverulência A película de tinta descolará em alguns pontos isolados arrastando o reboco que se desagregará com facilidade (massa podre) sendo que nessas regiões o reboco apresentara som cavo sob percussão.

                        Essa anomalia descolamento com pulverulência se da devido à composição inadequada do reboco com exposição constante a umidade

Principais fatores (causas prováveis)

Excesso de finos no agregado
Traço pobre (falta de dosagem adequada de cimento)
Traço rico em cal
Ausência de carbonatação adequada da cal

Principal fator (causa prevista)

Ação constante de percolação de água de infiltração provenientes das áreas úmidas do edifício compostas pelos banheiros internos cujos Box de banhos se encontram imediatamente anexos as paredes externas (fachada), bem como a percolação também se verificara como provenientes das bases dos caixilhos dos apartamentos (regiões de aparecimento constante de fissuras devido à incompatibilidade de trabalho do alumínio dos caixilhos com o reboco- dilatações diferenciadas). Portanto esse fator preponderante real de umidade somado a um ou a mais de um dos fatores de causas prováveis acima, poderá culminar na patologia prevista.

            4.2 - Eflorescência

                        Em diversas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás áreas úmidas internas, poderá ocorrer a anomalia chamada de, : Eflorescência  caracterizada por manchas de umidade e pó branco acumulado sobre a superfície (face interna da película de tinta descolada)

Principais fatores que provocam a Eflorescência (causas a serem constatadas in-loco futuramente)

Umidade constante ( de dentro para fora, ou através de novas fissuras que poderão surgir no reboco devido ao seu atual comprometimento)
Sais solúveis presentes nos componentes da alvenaria
Umidade infiltrada (percolação)
Cal não totalmente carbonatada (reativa à umidade)

5. – Cobertura – rufos e telhas


Foto 13 – data 20/05/2009 – Cobertura – Capa quebrada



Foto 14 – data 20/05/2009 – Cobertura – capas quebradas e soltas.



Foto 15 – data 20/05/2009 – Cobertura - remendos



Foto 16 – Os fios de antenas de TV estão expostos às intempéries e amarrados uns aos outros de forma improvisada, impedindo parcialmente o acesso normal à cobertura. Essa fiação deveria estar embutida em tubos apropriados e de forma organizada.



Foto17– data 20/05/2009 – Vista geral da cobertura



Foto18 – data 20/05/2009 – Todas as borrachas vedantes dos parafusos de fixação das telhas estão ressecadas. Foram também encontrados inúmeros pontos com ausência de parafusos de fixação.


Região – Cobertura – Pode-se constatar diversas telhas trincadas ou remendadas.

O Condomínio deverá contratar empresa especializada em calhas e rufos para as devidas correções em todos os pontos críticos do perímetro da cobertura.

Em médio prazo deverá também ser efetuada a substituição das telhas de fibrocimento, pois as mesmas já se apresentam parcialmente porosas (enfraquecidas) e deterioradas e com diversos pontos de emendas improvisadas. Recomendamos na oportunidade que as telhas sejam substituídas por telhas metálicas galvanizadas ou de alumínio.

Detectou-se também que as borrachas vedantes dos parafusos de fixação das telhas estão ressecadas, tendo já perdido sua função que seria a de anti vibração provocada por ventos e vedação às águas de chuvas. Foram também encontrados diversos pontos de fixação com ausência de parafusos de fixação.

Após o término dos serviços de pintura o condomínio deverá contratar empresa especializada em cobertura para os devidos reparos gerais necessários.

6.– Perda de Pigmentação ( tonalidade )

                        Após a execução da nova pintura haverá uma perda natural de pigmentação oriunda de intemperismo e ação dos raios solares ultravioletas.

Considerações (despigmentação – perda de tonalidade) :

Quando da utilização de pigmentos orgânicos ou inorgânicos nas tintas ocorre uma perda natural da cor (tonalidade) devido à ação do intemperismo e principalmente devido aos efeitos dos raios ultravioletas do sol.

A tinta a ser utilizada se enquadrará no parâmetro de alto padrão, tinta de boa qualidade, classificação primeira linha, com índice de resina (aglutinante impermeável) satisfatório, fazendo com que essa perda de tonalidade transcorra de forma natural, com índice de perda da tonalidade principal na ordem de 10% a 20% ao ano, dependendo da face do edifício exposta a maior incidência dos raios solares e da tonalidade empregada, podendo-se futuramente constatar uma perda natural em relação à tonalidade original tendendo ao tom branco/pastel. Essa perda de tonalidade se enquadrara dentro da normalidade de desgaste natural.

7.– Conclusões e Considerações finais :

                        Pode-se constatar que o principal agente das anomalias previstas a serem apresentadas será a umidade de percolação inicialmente oculta proveniente das áreas úmidas internas do edifício, o qual deverá ser sanado pelo Condomínio, gradativamente conforme forem surgindo, visando à recuperação da fachada para uma situação de normalidade. O condomínio deverá de forma concomitante aos serviços de pintura ou em data imediatamente posterior, contratar os serviços de empresa especializada em impermeabilizações a fim de sanar as patologias existentes (infiltrações) já detectadas.

                        Poderão também surgir novas fissuras e trincas em médio prazo devido à excessiva exposição anterior do reboco às intempéries ( mais de 07 anos sem pintura de proteção) e também devido a possíveis acomodações naturais estruturais e de fundações do edifício.

                        Devido à alta incidência de fissuras, trincas, desplacamentos, será efetuado o acabamento final de nivelamento nas regiões a serem tratadas, mas o mesmo poderá não apresentar um resultado altamente satisfatório no acabamento geral das superfícies.

                        Salientamos também que o revestimento atual existente (emboço/reboco) apresenta altíssimo índice de absorção de água com baixa resistência mecânica além da umidade percolante de dentro para fora, tendo sido submetido a esforços térmicos e exposição ao intemperismo por longo período. Por esses motivos o revestimento (emboço/reboco) poderá apresentar novas placas soltas em médio prazo, mesmo com a execução da nova pintura atual e correção das placas soltas existentes atualmente.

                        As tintas empregadas deverão ser oriundas de fornecedor confiável enquadrando-se na classificação de primeira linha, tendo o Condomínio optado pela marca Suvinil fabricada pela Basf The Chemical Company

                        A mão de obra a ser empregada na pintura deverá ser de boa qualidade com acompanhamento e orientação de engenharia especializada em pintura de Edifícios, observando-se as premissas básicas de número de demãos satisfatórias, diluição satisfatória da tinta (indicada pelo fabricante) e preparação adequada das superfícies a serem pintadas.

                        Para efeito de manutenção preventiva a fachada externa do edifício deverá ser pintada no máximo a cada 04 anos com 01 demão de liquido preparador e 02 (duas) demãos de tinta látex 100% acrílica nas paredes externas.

            Encerramento

                        Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de 20 folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, exceto esta última, que segue devidamente datada e assinada, colocando-se a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.

Araraquara, 20 de maio de 2009


Sérgio Martins Speranza Eng. Civil – CREA 0601303517

Abaixo assinado, o Sindico e os membros do conselho da Administração do Condomínio Residencial tomam ciência do presente parecer técnico de perícia de engenharia com a finalidade de esclarecimentos sobre as patologias existentes e previstas no revestimento externo do edifício, e também de que receberam as orientações dos procedimentos necessários para saná-las.


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