Entrevistamos o engenheiro civil e advogado Francisco Maia Neto, responsável técnico pela Precisão Consultoria, para falar sobre obras, reformas, reparações e aspectos legais ligados a estes assuntos nos condomínios.

Superlógica: Quais são as obrigações do síndico quando seu condomínio estiver em reformas?
Francisco Maia: Quando o condomínio estiver em reformas, o síndico deverá fiscalizar a sua execução tomando todas as medidas necessárias para que a reforma seja feita dentro dos padrões autorizados pela assembléia. Caso seja uma obra emergencial, é necessário fiscalizá-la para que a mesma seja efetuada o mais rápido possível e ainda para que ela atinja os seus objetivos, no menor custo.

Superlógica: O síndico tem autonomia para realizar obras sem autorização assemblear?
Maia: Sim. Desde que as obras ou reparações sejam necessárias, sendo certo que caso as obras ou reparos necessários sejam urgentes e importem em despesas excessivas. Uma vez determinada a sua realização, o Síndico deverá dar ciência à assembléia que será convocada imediatamente, nos termos do Art. 1.341, §§ 1º e 2º. Cumpre ressaltar que o Síndico tem o dever de realizar todas as obras emergenciais, sob pena de responder pelos danos que sua omissão vier causar ao condomínio.

Superlógica: O síndico encontrará amparo legal, caso decida, sem respaldo assemblear, efetuar uma reforma que no seu entendimento tenha caráter de urgência?
Maia: Sim desde que se enquadrem nos casos citados na resposta anterior.
Entretanto, o Síndico deverá ficar sempre atento com relação ao caráter da reforma. É bom salientar que a reformar necessária é aquela que visa a preservação e manutenção do condomínio, tais como: reparação de vazamentos, desentupimentos da rede de água e esgoto do condomínio em áreas comuns, enfim todas aquelas que visam preservar o bem comum do condomínio.

Superlógica: Havendo sinistro no decorrer de uma reforma no condomínio e constatada negligência ou culpa compravada do síndico, o mesmo poderá vir a responder em juízo?
Maia: Sim. Caso comprovada a negligência do Síndico este poderá ser responsabilizado.

Superlógica: Como o síndico deve proceder em caso de não aceitação por parte dos condôminos, para a realização de uma obra emergencial no condomínio?
Maia: Ele deverá cobrar judicialmente o valor correspondente a cada fração ideal de cada condômino.

Superlógica: Em se tratando de obras úteis e aprovadas em assembléias, o síndico necessita de um laudo perícial para realizá-las?
Maia: Não. Mas por questão de prudência, é recomendável que o síndico seja auxiliado por um profissional que tenha conhecimento específico sobre a obra que será realizada.

Superlógica: Os gastos com obras dependem da aprovação em assembléia?
Maia: As obras emergenciais e de baixo valor não dependem, mas aquelas cujo valor importe em despesas excessivas, depois de determinada a sua realização o síndico deverá convocar uma assembléia para dar ciência aos condôminos. Não sendo urgentes, somente poderão ser efetuadas após aprovação da Assembléia.

Superlógica: No caso de acidentes durante a realização das obras, o condomínio é quem responderá?
Maia: Para se verificar quem será o responsável pelo acidente mister* que se analise ao caso concreto. No nosso ordenamento jurídico para se imputar a responsabilidade pela indenização à uma pessoa vítima de um acidente deve-se verificar três pontos ou seja, a culpa, o dano e nexo causal. No caso de reformas em condomínio deverá verificar quem era o responsável pela obra, ou seja, se foi contratada uma empresa ou se a mesma estaria sendo realizada pelo próprio condomínio. Deve-se verificar se o acidente ocorreu por culpa da vítima, caso em que a responsabilidade do condomínio é afastada. Destarte, mister se faz a análise do caso concreto para se verificar se o condomínio é ou não responsável por um acidente ocorrido durante a realização de uma obra.

Superlógica: Quais são os cuidados necessários que o síndico deve tomar ao contratar uma empresa para a realização das obras no condomínio?
Maia: Primeiramente, certificar-se de que se trata de uma empresa idônea. Deve-se, ainda, certificar-se que a empresa tem capacidade técnica para realização da obra. Para tanto é recomendado que se verifique junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, se a empresa possui registro naquele órgão e se a mesma está apta para realização da obra a ser executada. É também recomendado que se exija da empresa que faça a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, junto ao CREA.

Superlógica: Em caso de defeito na obra realizada no condomínio, quais são as providências necessárias para reparação da falha?
Maia: Primeiramente, buscar de forma amigável que a Empresa responsável pela obra tome as medidas necessárias para reparação do defeito. Caso esta se recuse a realizar os reparos é recomendável a contratação de um profissional da área para que o mesmo realize um laudo demonstrando os defeitos da obra e buscar judicialmente a reparação da falha.


Francisco Maia Neto é engenheiro civil e advogado, mestre em: Engenharia de Avaliações e Perícias, Perícias Judiciais, Introdução à Arbitragem e Gestão de Negócios Imobiliários.