Uma rachadura na fachada do prédio, má colocação de revestimentos nas áreas comuns, ou até irregularidades na rede elétrica. Estes são alguns dos muitos problemas que os edifícios apresentam mesmo antes de completar cinco anos de entregue.

Há 10 anos, um desastre marcou os condomínios: o desabamento do Palace 2, no Rio de Janeiro. Desde então, acidentes como este de menor repercussão ocorreram, mostrando que a estrutura predial ainda não tem a atenção necessária no Brasil. Segundo engenheiros e arquitetos, todos os condomínios apresentam algum problema, seja de ordem estrutural, elétrica ou hidráulica. Alguns são mais sérios – com conseqüências mais graves –, outros mais simples, mas que podem se tornar graves, caso não sejam adotadas medidas de reparação. Os profissionais do setor classificam, basicamente, que estes problemas podem ser vícios ou defeitos de construção, mas ambos devem ter a mesma atenção de síndicos e moradores, pois a diferença entre eles é apenas técnica. E os riscos aumentam à proporção que o prédio vai envelhecendo.

Vícios, segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor. Já os defeitos, segundo o mesmo manual, são falhas que podem afetar a saúde e segurança do consumidor. Ambos, porém, podem ser aparentes ou ocultos e podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra). No triste e famoso caso do edifício Palace 2, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos.

COMO RESOLVER

É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verificar se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. De imediato, o síndico deve manter contato com a construtora, com uma lista de problemas das áreas comuns e outra das áreas privadas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios. Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação em nome do condomínio de Obrigação de Fazer, na Justiça.

Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por perdas e danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Sendo assim, não é recomendado que obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais sejam feitas, pois elas podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

JURISPRUDÊNCIAS SOBRE O TEMA

"Demanda visando à reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação da expressão "Interesses comuns", contida no artigo 22, parágrafo 1, a, da Lei 4.591/64.(Lei dos Condomínios)

"É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra". STJ, 8/04/1996.