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Sérgio Martins Speranza, Engenheiro Civil, registrado no CREA
sob n.o 0601303517, perito especialista em patologias inerentes a
revestimentos de edifícios de médio e grande porte, no âmbito da
Engenharia Civil, e conforme determinado em contrato de prestação de
serviços firmado entre o Condomínio Residencial - e a empresa Ivone
Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas Araraquara)
apresenta seu parecer técnico conforme segue :
1 - Considerações preliminares
1.1 - Finalidade
Tem o presente a finalidade de relatar as
anomalias relacionadas à estabilidade do revestimento externo
(fachada), e outras análises referentes às áreas comuns do Edifício,
cuja denominação é Condomínio Residencial, localizado na Avenida –
SP, conforme vistoria efetuada in-loco em 20 de maio de 2009 visando
à aplicação de nova pintura cujas etapas de serviços e composição
serão :
a) – Execução de hidrojateamento na fachada do edifício para remoção
de partes soltas de pintura antiga, remoção de placas soltas de
emboço/reboco, partículas de poeira e limpeza das superfícies
impregnadas por fungos.
b) – Aplicação de uma demão de fundo preparador de paredes (a
base de água) na fachada com a finalidade de se proceder a maior
adesão de partículas soltas do substrato e preparo da superfície
para receber a nova camada de tinta acrílica a ser aplicada.
c) – Tratamento de trincas e fissuras existentes no edifício,
bem como tratamento das partes soltas ou pulverulentas de emboço e
emboço/reboco nas regiões onde forem detectados desplacamentos ou
massa podre.
d) - Aplicação de duas demãos de Suvinil Suviflex
e) – Aplicação de uma demão de textura acrílica – 1.a linha
(a base de água).
Os serviços serão executados conforme especificações no
orçamento apresentado e conforme contrato de serviços firmados entre
a empresa Ivone Soeli & Ferreira Araraquara Ltda. – EP (Pinturas
Araraquara) e o Condomínio Residencial, observando sempre as
normas técnicas vigentes durante a execução dos serviços de pintura.
Serão obedecidas todas as orientações técnicas do fabricante
das tintas Suvinil - Basf – The Chemical Company, mesmo que alguns
itens não estejam devidamente apresentados na planilha inicial de
mão de obra fornecida pela Pinturas Araraquara - Ivone Soeli &
Ferreira Araraquara Ltda – EP
2 – Características
do Edifício objeto do presente estudo
Edifício de condomínio residencial
constituído por 18 andares e pavimento térreo, apresentando idade
aparente de 15 anos de construção.
3 – Histórico
apresentado
O revestimento apresenta inúmeras patologias, tais como
fissuras e trincas externas, desplacamentos do emboço/reboco e
regiões pulverulentas (massa podre).
A causa preponderante para o surgimento da pulverulência
(massa podre) e desplacamentos do emboço/reboco é a percolação
continuada de umidade de dentro para fora, tais como : infiltrações
em rejuntes de Box de banheiros, lavanderias e outras áreas úmidas,
bem como infiltrações nos pisos das sacadas.
A partir do momento em que a pulverulencia do reboco aflorou
(perfurou) o revestimento impermeável (tinta antiga) surgiram pontos
vulneráveis que permitiram a infiltração das águas de chuva
agravando dessa forma a patologia pré-existente.
O agravamento das demais patologias (trincas e fissuras) se
deu também devido a falta de manutenção no que dizem respeito à
impermeabilização (pintura) externa que sofreu deterioração da
camada impermeável (perda de resina da tinta) por calcinação devido
ao tempo excessivo de exposição às intempéries (mais de 07 anos),
bem como o provável excesso de finos na argamassa de reboco e
dosagem inadequada de aglomerante (cimento) e plastificante (cal
hidratada), não descartando também, causas como as de movimentação
estrutural devido à dilatação térmica.
Foto1 – data
20/05/2009 – Região – Fachada externa - inúmeras bolhas e
reboco/emboço apresentando desplacamento e pulverulencia (esfarelamento
/ massa podre) em diversas regiões, provocada por umidade percolante
(capilaridade) de dentro para fora.
Foto2
– data 20/05/2009 - (ampliação) – inúmeras fissuras, abertura de
fundo aparente anterior
(<= 1mm), apresentando inicio de tratamento inadequado (imperícia)
com utilização de ferramenta não apropriada (abertura aparentemente
efetuada com espátula metálica e não com ferramenta em “V”
normatizada). Tal procedimento comprometerá o tratamento posterior
da superfície, pois haverá marcas visíveis devido à destruição
excessiva das bordas. A ferramenta em “V” possibilitaria um corte de
abertura preciso e de pequena largura, apenas o suficiente para
aplicação de mastique elástico e não haveria comprometimento
substancial do acabamento final.
A maior parte das superfícies externas em todo o contorno do
pavimento térreo até o 2.o/3.o andar tiveram esse inicio de
tratamento inadequado de fissuras, comprometendo dessa forma o
acabamento final.
Setas 1 e 2 – Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade
percolante proveniente do piso.
Foto3
– data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Acesso ao Hall principal de
entrada no edifício – Mesmo procedimento inadequado de tratamento de
fissuras relatado na foto 02 -
Técnicas adequadas para tratamento de fissuras e trincas.
METODOLOGIA APLICADA NAS
FACHADAS DO EDIFÍCIO:
No edifício predominam na fachada as fissuras e micro fissuras.
No caso das fissuras (<=0,5 mm) é efetuada abertura pouco profunda
com ferramenta em "V" com injeção de mastique elastico.
No caso das microfissuras (<=0,05 mm) as mesmas são vedadas
diretamente com aplicação através de rolo de pintura de suvinil
suviflex, produto que está sendo aplicado em duas demãos em toda a
fachada do edifício
Foto4 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo -
Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante
proveniente do piso.
Foto5 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo – Mesmo
procedimento inadequado de tratamento de fissura relatado na foto 02
-
Foto6
– data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo - Pulverulência
do reboco/emboço provocada por umidade percolante proveniente do
piso ou da soleira adjacente.
Foto7
– data 20/05/2009 – Região Apartamento n.12– Sacada - Fachada
externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento
e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões,
pulverulencia essa provocada por umidade percolante (capilaridade)
proveniente do piso da sacada. Pode-se observar que a maioria das
sacadas dos demais apartamentos apresentam a mesma patologia com
graus variáveis de incidência. Deve-se verificar se durante a
construção do edifício foi executada manta impermeável no piso das
sacadas.
Foto8 – data 20/05/2009 - (ampliação) Região – Pav. Térreo -
Pulverulência do reboco/emboço provocada por umidade percolante
proveniente do piso.
Foto9 – data 20/05/2009 – Região – Apartamento 11 – Fachada externa
- inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento e
pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões,
provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora.
Foto10 – data 20/05/2009 – Região – Apartamentos lado impar – Vista
da Av. Mauá sentido Rua Padre Duarte para Rua São Bento - Fachada
externa - inúmeras bolhas e reboco/emboço apresentando desplacamento
e pulverulencia (esfarelamento / massa podre) em diversas regiões,
provocada por umidade percolante (capilaridade) de dentro para fora.
Nos apartamentos do lado par há indícios de umidade percolante, tais
como manchas e bolhas, mas pelo fato da mesma estar protegida do sol
da tarde as progressões dessas patologias apresenta-se mais lentas.
Foto11 – data 20/05/2009 – Região – Apartamentos lado par – vista da
esquina da Rua São Bento com Av. Mauá–. Nos apartamentos do lado par
há indícios de umidade percolante, tais como manchas e bolhas, mas
pelo fato da mesma estar protegida do sol da tarde as progressões
dessas patologias apresenta-se mais lentas. Após o hidrojateamento
será possível verificar a existência de pulverulencia e possíveis
desplacamentos.
Foto12 – data 20/05/2009 – Região Térreo – Teto de gesso em projeção
– Nota-se um buraco pré-existente no teto de gesso. Esse reparo
deverá ser efetuado pelo condomínio através de empresa especializada
em gesso.
Considerações sobre a fachada externa da torre:
Não estando mais o revestimento
(emboço/reboco) protegido da umidade externa e interna (umidade
percolante devido a falhas de impermeabilização), o mesmo passou a
absorver parte da água direta das chuvas e das áreas úmidas
internas, sendo dessa forma submetido ao trabalho constante de
dilatação e contração pelo ganho e perda de umidade de forma
sequencial e constante ao longo dos anos.
Não obstante o edifício foi ganhando idade e
tendo manutenção interna (vazamentos) e externa precária (pintura),
quase inexistente.
Ocorre nesse quesito que o edifício, pela
sua idade aparente, sugere pontos não facilmente detectáveis
(ocultos) de percolação de água de dentro para fora devido a
infiltrações provenientes de rejuntes de banheiros e pequenos
vazamentos nas redes internas de esgoto e água fria.
Dada a urgência de se efetuar a nova pintura
para estanqueidade do reboco externo, (sob pena, em médio
prazo, de perda de todo o reboco pelo seu provável descolamento das
alvenarias com formação de extensas placas soltas caso a pintura não
seja executada ), a mesma deverá ser em tons pastéis (cor
clara) de fácil manutenção prevendo-se de ante mão que pontos de
umidade (de dentro para fora) irão aparecer posteriormente no
substrato, atacando a nova pintura em pontos localizados devendo
provocar anomalias tais como:
Descolamento com pulverulência e
Eflorescência.
Essas patologias deverão ocorrer de forma localizada e nas
proximidades das áreas úmidas, banheiros, áreas de serviços, falhas
em rufos e calhas da cobertura, no prazo médio de um a dois anos
após o término da nova pintura. Nessa ocasião os pontos de umidade
serão facilmente detectáveis devendo ser sanados nas áreas internas
e a pintura refeita nesses pontos localizados, daí a necessidade
técnica de aplicação da tonalidade clara, pois a mesma permitirá
maior facilidade de retoques sem manchas de tonalidades
diferenciadas.
Concomitantemente aos serviços de pintura ou em data imediatamente
posterior ao seu término, o condomínio deverá contratar empresa
especializada em impermeabilizações para os devidos reparos e
estanqueidade das áreas úmidas internas e externas. Entende-se por
áreas úmidas internas e externas os banheiros, lavanderias,
cozinhas, prumadas de esgoto e água fria, pisos das sacadas, caixas
externas de ar condicionado, soleiras das janelas e cobertura do
edifício compreendendo calhas, rufos e condutores.
4 - Parecer técnico sobre as futuras anomalias (patologias)
localizadas que deverão surgir em função do novo revestimento
altamente impermeável (pintura) a ser executado, tendo em vista o
estado de conservação interna do edifício e condições patológicas
sugestivas do reboco externo.
4.1 Descolamento com
pulverulência
Em algumas regiões das fachadas externas dos
edifícios, situadas junto ás áreas úmidas internas, poderá se
verificar a anomalia chamada de descolamento com pulverulência
A película de tinta descolará em alguns pontos isolados arrastando o
reboco que se desagregará com facilidade (massa podre) sendo que
nessas regiões o reboco apresentara som cavo sob percussão.
Essa anomalia descolamento com
pulverulência se da devido à composição inadequada do reboco
com exposição constante a umidade
Principais fatores (causas prováveis)
Excesso de finos no agregado
Traço pobre (falta de dosagem adequada de cimento)
Traço rico em cal
Ausência de carbonatação adequada da cal
Principal fator (causa prevista)
Ação constante de percolação de água de infiltração provenientes das
áreas úmidas do edifício compostas pelos banheiros internos cujos
Box de banhos se encontram imediatamente anexos as paredes externas
(fachada), bem como a percolação também se verificara como
provenientes das bases dos caixilhos dos apartamentos (regiões de
aparecimento constante de fissuras devido à incompatibilidade de
trabalho do alumínio dos caixilhos com o reboco- dilatações
diferenciadas). Portanto esse fator preponderante real de
umidade somado a um ou a mais de um dos fatores de causas prováveis
acima, poderá culminar na patologia prevista.
4.2 - Eflorescência
Em diversas regiões da fachada externa do
edifício, situadas junto ás áreas úmidas internas, poderá ocorrer a
anomalia chamada de, : Eflorescência caracterizada
por manchas de umidade e pó branco acumulado sobre a superfície
(face interna da película de tinta descolada)
Principais fatores que provocam a Eflorescência (causas a serem
constatadas in-loco futuramente)
Umidade constante ( de dentro para fora, ou através de novas
fissuras que poderão surgir no reboco devido ao seu atual
comprometimento)
Sais solúveis presentes nos componentes da alvenaria
Umidade infiltrada (percolação)
Cal não totalmente carbonatada (reativa à umidade)
5. – Cobertura – rufos e telhas
Foto 13 – data 20/05/2009 – Cobertura – Capa quebrada
Foto 14 – data 20/05/2009 – Cobertura – capas quebradas e soltas.
Foto 15 – data 20/05/2009 – Cobertura - remendos
Foto 16 – Os fios de antenas de TV estão expostos às intempéries e
amarrados uns aos outros de forma improvisada, impedindo
parcialmente o acesso normal à cobertura. Essa fiação deveria estar
embutida em tubos apropriados e de forma organizada.
Foto17– data 20/05/2009 – Vista geral da cobertura
Foto18
– data 20/05/2009 – Todas as borrachas vedantes dos parafusos de
fixação das telhas estão ressecadas. Foram também encontrados
inúmeros pontos com ausência de parafusos de fixação.
Região
– Cobertura
– Pode-se constatar diversas telhas trincadas ou remendadas.
O Condomínio deverá contratar empresa especializada em calhas e
rufos para as devidas correções em todos os pontos críticos do
perímetro da cobertura.
Em médio prazo deverá também ser efetuada a substituição das telhas
de fibrocimento, pois as mesmas já se apresentam parcialmente
porosas (enfraquecidas) e deterioradas e com diversos pontos de
emendas improvisadas. Recomendamos na oportunidade que as telhas
sejam substituídas por telhas metálicas galvanizadas ou de alumínio.
Detectou-se também que as borrachas vedantes dos parafusos de
fixação das telhas estão ressecadas, tendo já perdido sua função que
seria a de anti vibração provocada por ventos e vedação às águas de
chuvas. Foram também encontrados diversos pontos de fixação com
ausência de parafusos de fixação.
Após o término dos serviços de pintura o condomínio deverá contratar
empresa especializada em cobertura para os devidos reparos gerais
necessários.
6.– Perda de Pigmentação ( tonalidade )
Após a execução da nova pintura haverá uma
perda natural de pigmentação oriunda de intemperismo e ação dos
raios solares ultravioletas.
Considerações (despigmentação – perda de tonalidade) :
Quando da utilização de pigmentos orgânicos ou inorgânicos nas
tintas ocorre uma perda natural da cor (tonalidade) devido à ação do
intemperismo e principalmente devido aos efeitos dos raios
ultravioletas do sol.
A tinta a ser utilizada se enquadrará no parâmetro de alto padrão,
tinta de boa qualidade, classificação primeira linha, com índice de
resina (aglutinante impermeável) satisfatório, fazendo com que essa
perda de tonalidade transcorra de forma natural, com índice de perda
da tonalidade principal na ordem de 10% a 20% ao ano, dependendo da
face do edifício exposta a maior incidência dos raios solares e da
tonalidade empregada, podendo-se futuramente constatar uma perda
natural em relação à tonalidade original tendendo ao tom
branco/pastel. Essa perda de tonalidade se enquadrara dentro da
normalidade de desgaste natural.
7.– Conclusões e Considerações finais :
Pode-se constatar que o principal agente das
anomalias previstas a serem apresentadas será a umidade de
percolação inicialmente oculta proveniente das áreas úmidas internas
do edifício, o qual deverá ser sanado pelo Condomínio,
gradativamente conforme forem surgindo, visando à recuperação da
fachada para uma situação de normalidade. O condomínio deverá de
forma concomitante aos serviços de pintura ou em data imediatamente
posterior, contratar os serviços de empresa especializada em
impermeabilizações a fim de sanar as patologias existentes
(infiltrações) já detectadas.
Poderão também surgir novas fissuras e
trincas em médio prazo devido à excessiva exposição anterior do
reboco às intempéries ( mais de 07 anos sem pintura de proteção) e
também devido a possíveis acomodações naturais estruturais e de
fundações do edifício.
Devido à alta incidência de fissuras,
trincas, desplacamentos, será efetuado o acabamento final de
nivelamento nas regiões a serem tratadas, mas o mesmo poderá não
apresentar um resultado altamente satisfatório no acabamento geral
das superfícies.
Salientamos também que o revestimento atual
existente (emboço/reboco) apresenta altíssimo índice de absorção de
água com baixa resistência mecânica além da umidade percolante de
dentro para fora, tendo sido submetido a esforços térmicos e
exposição ao intemperismo por longo período. Por esses motivos o
revestimento (emboço/reboco) poderá apresentar novas placas soltas
em médio prazo, mesmo com a execução da nova pintura atual e
correção das placas soltas existentes atualmente.
As tintas empregadas deverão ser oriundas de
fornecedor confiável enquadrando-se na classificação de primeira
linha, tendo o Condomínio optado pela marca Suvinil fabricada pela
Basf The Chemical Company
A mão de obra a ser empregada na pintura
deverá ser de boa qualidade com acompanhamento e orientação de
engenharia especializada em pintura de Edifícios, observando-se as
premissas básicas de número de demãos satisfatórias, diluição
satisfatória da tinta (indicada pelo fabricante) e preparação
adequada das superfícies a serem pintadas.
Para efeito de manutenção preventiva a
fachada externa do edifício deverá ser pintada no máximo a cada 04
anos com 01 demão de liquido preparador e 02 (duas) demãos de tinta
látex 100% acrílica nas paredes externas.
Encerramento
Este signatário apresenta o presente
trabalho concluído, constando de 20 folhas digitadas de um só lado,
todas rubricadas, exceto esta última, que segue devidamente datada e
assinada, colocando-se a disposição para quaisquer esclarecimentos
adicionais que se fizerem necessários.
Araraquara, 20 de maio de 2009
Sérgio Martins Speranza Eng. Civil – CREA 0601303517
Abaixo assinado, o Sindico e os membros do conselho da Administração
do Condomínio Residencial tomam ciência do presente parecer técnico
de perícia de engenharia com a finalidade de esclarecimentos sobre
as patologias existentes e previstas no revestimento externo do
edifício, e também de que receberam as orientações dos procedimentos
necessários para saná-las.
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